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释法|无证房:租赁合同是否有效?

张茂荣 发表于[2020-01-14]

注:因图片链接失效,完整全文见:

https://mp.weixin.qq.com/s/_Bb8iMAYmcJWVH0w14tC6Q

未经消防验收,租赁合同有效


这是网友的来电咨询,因带有普遍性,故而撰文释疑。


一、法律、司法解释:无直接规定


1、《合同法》


第52条:有下列情形之一的,合同无效:


(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; 


(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;


(三)以合法形式掩盖非法目的; 


(四)损害社会公共利益;


(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称《司法解释》)


第2条:


出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


第3条:


出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。


从以上规定可以看出,法律、司法解释并没有针对无证房屋的租赁合同效力做出直接规定。


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二、审判实践:以 有无“准生证”——合法报批手续判断,与产证无关


实践中,判断合同效力的依据仍然是上述《合同法》及《司法解释》,只要在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设,即便是临时建筑租赁,租赁合同也是合法有效的。


换言之,租赁合同效力只与是否违反《城乡规划法》,是否持有“准生证”属于合法建筑有关,而与有无房地产证无关


又因,有房地产证的房屋都是合法建筑,故租赁合同均为有效,而无房地证的房屋,可能存在合法建筑和违法建筑两种形态,应区别对待:合法建筑租赁合同有效,违法建筑在一审法庭辩论终结前合法化的,租赁合同有效,反之无效


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三、深圳“历史遗留违法建筑”租赁合同多为无效


深圳在城市化进程中出现了大量的历史遗留违法建筑,并多有申报并持有《申报受理回执》,该类建筑,虽属历史遗留,但终究不改变其没有“准生证”的“私生子”身份,根据上述《司法解释》,租赁合同多数无效,推荐阅读《深圳“历史遗留违法建筑”类农民房、商铺、写字楼、厂房、宿舍等租赁合同多数无效!》


不过,需要特别说明的是,历史遗留违法建筑转正取得绿本产证的,成为合法建筑,租赁合同合法有效,而本文所述“无证房”,并不包括经济适用房、廉租房等政府保障性住房,保障性住房的出租按相关规定执行(即便有证,也不能出租)。





四、租赁合同无效,不影响出租人以租金标准收取承租人占有使用费的权利。


租赁合同无效后,并非承租人可以无偿使用,根据《司法解释》第5条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。


需要注意的是,因租赁合同无效,此时性质不再是租金,故而称之为占有使用费。


附《司法解释》相关规定:

第9条:


承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。


已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。


第13条:


承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


第14条:


承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;


(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。 


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